Mettre son bien en vente sans le certificat PEB, c’est un peu comme passer son permis de conduire sans les plaques d’immatriculation : l’idée peut sembler anodine sur le moment, mais les conséquences administratives sont bien réelles. Et en Belgique, elles varient du simple au triple selon que vous habitez à Liège, Bruxelles ou Gand.
À retenir
- Les amendes pour absence de PEB varient de 1.000 € en Wallonie à 62.500 € à Bruxelles
- Le certificat PEB est obligatoire AVANT la publication de l’annonce, pas après
- À partir de 2026, le score PEB déterminera les obligations de rénovation pour les nouveaux propriétaires
Un document obligatoire avant même la première annonce
Avoir un PEB valide et officiel est obligatoire dès lors que vous souhaitez mettre en vente ou en location un appartement ou une maison. Vous devez être en mesure d’en inclure les conclusions et le label obtenu dès la publicité, ainsi que dans les contrats de vente ou de location. Pas question donc de publier votre annonce sur Immoweb en se disant que le certificat suivra : le certificat PEB est obligatoire pour une vente dès la mise en publicité du bien en Wallonie et à Bruxelles, c’est-à-dire avant la mise en ligne de l’annonce ou l’affichage « à vendre ».
Ce document, c’est la carte d’identité énergétique de votre logement. Le PEB attribue au logement une classe énergétique, allant de A+ (très performant) à G (très énergivore). Cette information influence directement la perception du bien et, dans de nombreux cas, sa valeur sur le marché. Et pour les acheteurs de plus en plus sensibles aux futures factures de gaz et d’électricité, c’est souvent l’un des premiers critères de sélection. Un bon score peut augmenter la valeur de votre propriété jusqu’à 5 %, tandis qu’un mauvais classement peut la rendre moins attractive.
Le piège dans lequel tombent certains vendeurs pressés ? Croire qu’ils peuvent lancer la procédure en parallèle. Certains vendeurs pensent gagner du temps en lançant une vente sans PEB, l’effet est souvent inverse. Le bien est mis en ligne sans classe énergétique. Résultat : l’annonce est supprimée, le vendeur doit commander le certificat en urgence et relancer toute la procédure. Bref, le gain de temps espéré se transforme en semaines perdues.
Wallonie, Bruxelles, Flandre : trois régions, trois régimes d’amendes
C’est là que la Belgique redevient elle-même. Chaque région gère ses sanctions à sa façon, avec des fourchettes qui n’ont pas grand-chose en commun.
En Wallonie, le système est forfaitaire et relativement lisible. L’absence du certificat PEB entraîne une amende de 1.000 €, à laquelle peuvent s’ajouter 500 € pour la non-mention dans les annonces et 500 € si le certificat n’est pas remis au moment de la signature. Ces montants peuvent se cumuler, et un notaire peut refuser de conclure une vente sans certificat valide. Un vendeur wallon qui cumule les trois infractions peut donc se retrouver avec une facture administrative de 2.000 €.
À Bruxelles, la fourchette est nettement plus large et potentiellement bien plus sévère. En région bruxelloise, le non-respect de l’affichage du score PEB dans les publicités de mise en vente ou de mise en location d’un bien peut aller de 62,5 à 625 €. Dans le cas où le propriétaire ne transmet pas le certificat PEB, il s’expose à une amende allant de 625 à 62.500 €. Soixante-deux mille cinq cents euros, vous avez bien lu. Les notaires sont également tenus d’informer l’administration lorsqu’un bien est mis en vente sans certificat PEB. Ces signalements font l’objet de procès-verbaux transmis au Procureur du Roi. Lorsque celui-ci ne poursuit pas l’auteur présumé de l’infraction, une amende administrative comprise entre 50 et 62.500 € peut être infligée par le fonctionnaire dirigeant de Bruxelles Environnement.
En Flandre (où le document s’appelle l’EPC, pour Energieprestatiecertificaat), le régime se situe entre les deux. L’amende peut aller de 500 à 5.000 € si le propriétaire ne transmet pas le certificat de performance énergétique des bâtiments lors de la vente ou de la mise en location de son bien. Il encourt également une sanction financière allant de 250 à 5.000 € s’il ne respecte la réglementation concernant l’affichage du score PEB dans les publicités en cas de vente ou de location.
Au-delà de l’amende : les nouvelles obligations liées au score
Avoir le certificat, c’est bien. Mais en 2026, le score qu’il affiche commence à avoir des conséquences concrètes sur l’acheteur. En Flandre, l’obligation de rénovation est déjà bien ancrée : en Flandre, il existe une obligation légale de rénover au label D en 5 ans. Depuis janvier 2025, la Flandre a assoupli ses exigences en matière de rénovations énergétiques et maintient la lettre D comme performance à atteindre, après avoir envisagé des standards encore plus stricts.
En Wallonie, le calendrier a connu une série de rebondissements dignes d’un feuilleton politique. En 2023, la Wallonie avait validé le Plan Air Climat Energie, accompagné d’un calendrier de rénovations obligatoires dès 2026. Mais fin 2025, à l’approche de son entrée en vigueur, changement de cap : les échéances PEB prévues ne seront finalement pas appliquées en 2026. Le nouveau plan prévoit néanmoins une montée en puissance progressive : s’il y a un changement de propriétaire suite à un achat, l’acheteur aura systématiquement 5 ans pour atteindre PEB D pour un achat à partir de 2028, PEB C pour un achat à partir de 2031, PEB B pour un achat à partir de 2036, PEB A pour un achat à partir de 2041.
Côté bruxellois, la trajectoire est tout aussi ambitieuse sur le long terme. Avec l’adoption de l’ordonnance « Renolution », la Région entend éliminer les passoires énergétiques d’ici plusieurs échéances. D’ici 2030, chaque logement devra disposer d’un certificat PEB, même s’il n’est pas mis en vente ou en location. À partir de 2033, les bâtiments les plus énergivores (classes F et G) devront subir des rénovations ou pourraient être pénalisés.
Ce que ça coûte, ce que ça rapporte
Face à tout ça, la question pratique reste simple : combien coûte le certificat, et ça prend combien de temps ? En général, comptez entre 5 et 10 jours ouvrables après la visite du certificateur pour recevoir le document officiel. Le certificateur se rend sur place pour analyser la composition du bâtiment, ses équipements, l’état de l’isolation, la présence de panneaux photovoltaïques, etc. Pour les tarifs, le prix varie selon le type de bien : entre 100 et 200 euros pour un appartement, 150 à 300 euros pour une maison unifamiliale, et jusqu’à 500 euros pour une grande maison.
Un certificat PEB est valable 10 ans, sauf si des travaux énergétiques importants sont réalisés (isolation, chauffage, rénovation lourde). Si vous avez fait poser une pompe à chaleur ou isolé votre toiture depuis le dernier certificat, commander une nouvelle évaluation peut donc s’avérer payant pour la valeur affichée du bien.
Le vrai calcul est là : pour quelques centaines d’euros et une dizaine de jours, vous évitez des amendes pouvant dépasser plusieurs milliers d’euros selon votre région, vous protégez votre dossier de vente devant le notaire, et vous offrez aux acheteurs la transparence qu’ils attendent. À l’heure où les labels F et G pèsent de plus en plus lourd sur les négociations de prix, le PEB n’est plus simplement un formulaire administratif. C’est un argument de vente ou, selon le score affiché, le premier sujet de discussion sur le prix.