Le téléphone sonne, c’est votre notaire. Pas pour prendre de vos nouvelles, mais parce qu’il vous manque un document pour avancer sur votre dossier de vente, ou parce que la loi vous impose de le lui fournir avant que la situation ne se complique. Ce scénario, de plus en plus de propriétaires belges le vivent en ce printemps 2026. Et deux échéances concrètes se dressent face à eux : le 30 juin pour la déclaration fiscale papier, et le 1er juillet pour une obligation énergétique qui change la donne en Wallonie.
À retenir
- Votre notaire exige deux documents avant fin juin : connaissez-vous vraiment leurs implications ?
- À partir du 1er juillet 2026, une nouvelle règle énergétique pourrait transformer le marché de l’immobilier wallon
- Ces délais semblent lointains, mais les propriétaires qui attendent trop risquent des complications majeures
La déclaration fiscale : votre revenu cadastral, ce vieux fantôme de 1975
Êtes-vous propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire d’un bien immobilier ? Vous devez alors, en principe, déclarer vos revenus immobiliers dans votre déclaration d’impôt (cadre III). Voilà la base. Concrètement, si vous possédez une résidence secondaire, un investissement locatif ou un terrain, en plus de votre habitation propre, vous avez une obligation annuelle que le 30 juin 2026 vient ponctuer, pour la version papier.
Le revenu cadastral de votre habitation propre est exonéré, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être mentionné dans la déclaration fiscale. Vous devez par contre déclarer le revenu cadastral (et/ou loyers) de vos autres biens, que ce soit pour un terrain, une maison, un appartement, un kot d’étudiant. Ce revenu cadastral est une notion qui mérite qu’on s’y attarde une seconde. Il s’agit d’une notion abstraite : il est censé représenter le revenu théorique moyen d’une habitation à une époque déterminée, et il sert de base à la perception du précompte immobilier. Les revenus cadastraux actuels sont fixés sur base des revenus locatifs de… 1975 ! Oui, vous lisez bien. Cinquante ans de décalage entre la réalité du marché immobilier belge et la base de calcul de vos impôts. Belge, quand tu nous tiens.
La date limite pour la déclaration papier est fixée au 30 juin 2026. Tax-on-web ouvre fin avril 2026 : délai papier le 30 juin, délai en ligne le 15 juillet. La différence entre les deux formats vaut la peine d’être rappelée : si vous faites votre déclaration via Tax-on-web, vous gagnez quinze jours supplémentaires. Mais attention, quand vous mettez un logement en location, vous devez parfois déclarer, outre le revenu cadastral, les revenus locatifs. Ce n’est pas le cas pour une location à un particulier qui occupe le bâtiment à des fins privées. La nuance est importante : louer votre appartement à un couple de Namurois pour y vivre ? Uniquement le revenu cadastral. Le louer à un indépendant pour son bureau ? Là, les loyers réels entrent dans le calcul, et la note peut être bien différente.
Pour votre notaire, ce document compte lorsque vous engagez une opération immobilière, vente, donation, refinancement. Vous pouvez facilement retrouver les revenus cadastraux non indexés de vos biens immobiliers via MyMinfin. Un bon réflexe à prendre avant de décrocher le combiné pour rappeler votre notaire.
Le certificat PEB : l’autre document que vous ne pouvez plus ignorer
Là où ça devient vraiment sérieux en 2026, c’est sur le front énergétique. Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un bien immobilier, une question revient systématiquement : le certificat PEB est-il réellement obligatoire pour la vente ? En Wallonie, la réponse est claire et sans ambiguïté : oui, le PEB est une obligation légale. Sans ce document, la vente peut être retardée, bloquée, voire exposer le vendeur à des sanctions administratives.
Ce certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) fonctionne comme une carte d’identité énergétique de votre logement. Il attribue une note à un logement sur une échelle de A++ (très performant) à G (très énergivore). Mais ce qui change radicalement à partir du 1er juillet 2026, c’est la portée de ce classement pour les transactions immobilières. À partir du 1er juillet 2026, lorsqu’un bien classé PEB E, F ou G change de propriétaire, celui-ci devra atteindre au minimum la classe PEB D dans un délai de cinq ans. Cela signifie qu’une simple vente ou transmission de propriété peut déclencher des obligations substantielles de rénovation énergétique.
Vous vendez une maison wallonne classée F ? L’acheteur sait donc, dès la signature, qu’il devra rénover dans les cinq ans. Et votre notaire doit disposer de ce document avant d’aller plus loin. La réglementation est stricte : le certificat PEB est obligatoire dès la mise en publicité du bien. Concrètement, cela signifie qu’il doit être disponible avant toute action de communication, qu’il s’agisse de la publication d’une annonce en ligne, de l’affichage en vitrine ou de la diffusion du bien sur des portails immobiliers. pas de photo sur Immoweb sans PEB valide. Voilà pourquoi certains notaires sonnent l’alarme dès maintenant.
Un vendeur qui tente de commercialiser un logement sans certificat PEB valide prend plusieurs risques. L’annonce peut être retirée automatiquement, des sanctions administratives peuvent être appliquées et la visibilité du bien est fortement réduite. Le certificat est valable dix ans, sauf si des travaux importants sont réalisés entre-temps. Le coût d’un certificat PEB pour une maison en Wallonie se situe généralement entre 150 et 400 euros. Pour un appartement, le prix se situe entre 120 et 300 euros. Pour un frein aussi concret à une vente, ce n’est vraiment pas une dépense à remettre à demain.
Comment ne pas se retrouver dans l’urgence ? Les réflexes à adopter maintenant
Le problème avec les délais légaux, c’est qu’on s’en souvient toujours trop tard. Voici ce que vous pouvez faire dès aujourd’hui, sans attendre que votre notaire reprenne la plume.
Pour la déclaration fiscale, commencez par identifier tous vos biens immobiliers autres que votre habitation principale. Utilisez toujours le revenu cadastral non indexé pour compléter votre déclaration, et vérifiez l’indexation officielle auprès du SPF Finances. Si votre situation est complexe, plusieurs biens, location mixte, location meublée, un mandataire fiscal peut gérer votre dossier avec un délai prolongé, généralement jusqu’en novembre.
Pour le certificat PEB, la première étape est de vérifier si votre bien en possède un en cours de validité. Les actes que vous avez signés depuis 2015 et vos données notariales figurant dans les registres du notariat belge sont facilement accessibles dans Izimi, le coffre-fort numérique proposé par le notariat. Et si votre PEB date d’avant 2016, ou si vous avez réalisé des travaux d’isolation ou de chauffage depuis lors, il est probablement temps d’en commander un nouveau. La réalisation du certificat doit être confiée à un certificateur PEB agréé par la Région wallonne.
Côté acte de vente et titre de propriété, lors de toute opération immobilière (vente, donation, crédit hypothécaire…), votre notaire vous demandera de lui transmettre le titre de propriété de l’immeuble, c’est-à-dire l’acte notarié par lequel vous êtes devenu propriétaire. Si vous ne retrouvez plus ce document dans vos archives, pas de panique : sur la plateforme MyMinfin du SPF Finances, vous pouvez télécharger les actes notariés signés à partir de 2001 chez n’importe quel notaire.
Et Bruxelles, dans tout ça ?
Les propriétaires bruxellois bénéficient d’un calendrier légèrement différent, mais ils ne sont pas à l’abri des obligations. D’ici 2030, chaque logement bruxellois devra disposer d’un certificat PEB, même s’il n’est pas mis en vente ou en location. Une obligation encore inédite en Europe, chaque logement certifié, pas seulement ceux qui changent de mains — qui donne une idée de la direction prise par la Région. Si vous occupez un logement ou envisagez de le transmettre en Wallonie, et que la classe est E, F ou G, la date du 1er juillet 2026 peut être déterminante. Pour les propriétaires à Bruxelles, même si les dates sont plus lointaines, l’obligation de certificat pour tous les logements d’ici 2030 devrait vous amener à anticiper les dossiers techniques.
Ce que ce printemps 2026 révèle, finalement, c’est que posséder de l’immobilier en Belgique devient une gestion active, pas un placement passif. Le précompte, le PEB, la déclaration fiscale, le titre de propriété : autant de dossiers qui exigent un minimum d’attention. Votre notaire, lui, a l’habitude de jouer les pompiers. Mais si vous anticipez, il peut jouer un rôle bien plus utile, celui de conseiller. Et ça, ça ne coûte pas 150 euros de certificat énergétique.