Votre propriétaire vous a glissé un courrier recommandé en février, vous signifiant qu’il allait vous mettre à la porte. Si vous habitez à Bruxelles, cette lettre ne vaut juridiquement pas grand-chose durant cette période : la loi le lui interdit formellement. Mais attention, la protection varie drastiquement selon la région où vous vivez, et croire à un bouclier universel pourrait vous coûter cher.
À retenir
- Un moratoire hivernal existe à Bruxelles (novembre à mars), mais pas en Wallonie ni en Flandre pour les logements privés
- La trêve hivernale n’interrompt que l’exécution de l’expulsion, pas la procédure judiciaire ni l’obligation de payer le loyer
- Même à Bruxelles, des exceptions permettent une expulsion en hiver si le logement présente un danger ou une force majeure
La trêve hivernale : une réalité belge très fragmentée
La trêve hivernale est une période durant laquelle un locataire ne peut pas être expulsé de son logement. Sur le papier, ça semble clair. En pratique, en Belgique, ça dépend d’où vous posez votre tête le soir.
À Bruxelles, la trêve hivernale est fixée du 1er novembre 2025 au 15 mars 2026 et s’applique à toutes les locations. Depuis le 1er septembre 2023, le moratoire hivernal concerne tant les logements sociaux que les logements privés situés dans les 19 communes bruxelloises. que vous louiez un appartement à Ixelles ou une maison à Molenbeek, personne ne peut vous sortir de force entre novembre et la mi-mars. Février est donc, pour un Bruxellois, une période de protection totale.
La situation est radicalement différente au sud du pays. En Wallonie, un locataire d’un logement privé peut être expulsé pendant l’hiver. Il n’y a pas de moratoire hivernal. Si vous êtes locataire d’un logement social wallon, vous ne pouvez pas être expulsé entre le 1er novembre et le 15 mars. Mais si vous louez sur le marché privé à Liège, Namur ou Charleroi, votre propriétaire peut théoriquement obtenir votre expulsion en plein mois de janvier. Selon une croyance encore très largement répandue, les locataires ne pourraient pas être expulsés en hiver. C’est faux. En Wallonie, rien n’interdit à un juge de paix de décider d’expulser un locataire d’un logement privé pendant l’hiver.
En Flandre, il n’existe pas de moratoire hivernal, peu importe qu’il s’agisse d’un logement privé ou d’un logement social. La région flamande mise davantage sur la médiation préalable que sur la suspension saisonnière des procédures.
Ce que la loi suspend exactement, et ce qu’elle ne suspend pas
Un point que beaucoup de locataires ignorent : la trêve hivernale ne met pas tout en pause. Seule l’exécution matérielle de l’expulsion est suspendue. Les procédures judiciaires peuvent continuer pendant la trêve (un jugement peut être rendu) ; l’huissier peut signifier le jugement ; en revanche, il ne peut pas procéder à l’expulsion effective avant la fin de la période du moratoire.
Durant cette période, le locataire doit continuer à payer son loyer. La trêve hivernale n’est pas une trêve de paiement. Elle protège votre droit à rester physiquement dans le logement, pas votre droit à ne plus payer. Ceux qui l’interprètent autrement risquent d’aggraver leur situation pour les mois qui suivent le 15 mars.
La Cour constitutionnelle a d’ailleurs tranché le débat sur la légalité de ce dispositif bruxellois. La Cour constitutionnelle a validé, dans son arrêt n°131/2025 du 9 octobre 2025, le moratoire hivernal sur les expulsions instauré par la Région de Bruxelles-Capitale. La Cour a ainsi confirmé la validité juridique du moratoire hivernal, mettant fin aux incertitudes qui planaient depuis son adoption. Les propriétaires qui contestaient ce mécanisme n’ont plus de recours.
Les exceptions qui permettent quand même une expulsion
La trêve n’est pas absolue, même à Bruxelles. Le juge peut autoriser une expulsion pendant la trêve hivernale dans certaines situations exceptionnelles : si le locataire a déjà quitté le logement ou qu’une solution de relogement existe ; si le bien présente un danger pour la santé ou la sécurité ; si le comportement du locataire met en péril les personnes ou les biens ; si le bailleur doit reprendre possession du logement pour une situation de force majeure.
Dans tous les cas, le bailleur doit demander l’exception et le juge doit motiver spécialement sa décision pour déroger à la trêve. Ce n’est donc pas une porte dérobée facile à emprunter. Un propriétaire qui prétexte une « urgence » fantaisiste devra en convaincre un magistrat, preuves à l’appui.
Une subtilité importante pour les locataires wallons en logement social : le moratoire hivernal ne peut pas s’appliquer si vous avez refusé une guidance budgétaire avec le CPAS. Si vous avez refusé, vous pouvez être expulsé pendant cette période. La protection sociale n’est pas inconditionnelle : elle suppose une démarche active de la part du locataire.
Que faire concrètement si votre propriétaire passe en force ?
Le propriétaire ne peut pas expulser le locataire de lui-même. Expulser un locataire sans jugement est une infraction punissable par la loi. Si votre bailleur vous menace de changer les serrures ou de jeter vos affaires dehors en dehors de toute procédure judiciaire, c’est une voie de fait, pas une expulsion légale.
Votre propriétaire doit avoir une autorisation du juge de paix du lieu de votre logement et être aidé d’un huissier de justice. Sans ces deux éléments réunis, aucune expulsion n’est valide, quelle que soit la saison. Le délai moyen pour mener à bien une procédure d’expulsion varie entre 7 mois et 2 ans, selon la complexité de la situation. Ce n’est pas une procédure que l’on expédie un vendredi après-midi.
Si vous vous retrouvez dans cette situation, le CPAS de votre commune est un interlocuteur de première ligne. Le CPAS est généralement informé de la situation et peut fournir une assistance, aidant le locataire dans la recherche d’un nouveau logement, l’octroi d’une aide financière, ou d’autres formes de soutien. À Bruxelles, la ligne Bruxelles Logement (0800 40 400) répond également aux questions relatives au moratoire hivernal.
Pour les propriétaires bruxellois qui se retrouvent coincés avec un loyer impayé pendant la trêve, la loi a prévu une compensation. Le bailleur conserve le droit à une indemnité d’occupation équivalente au loyer et peut, sous conditions strictes, introduire une demande d’indemnisation auprès du Fonds budgétaire régional de solidarité après le départ effectif du locataire ou à la fin du moratoire.
Au fond, cette asymétrie régionale pose une question de fond sur l’égalité des locataires belges face au risque de précarité hivernale. Un locataire privé à Namur n’a pas les mêmes droits qu’un locataire privé à Bruxelles, à quelques kilomètres de route près. La Wallonie, qui protège ses locataires sociaux, n’a pas encore franchi le pas vers une protection étendue au marché privé. Un débat que les associations de défense du droit au logement continuent de porter, et qui pourrait bien prendre de l’ampleur à mesure que le marché locatif se tend dans toutes les grandes villes du pays.