La garantie de mon kot dormait sur le compte de mon bailleur depuis deux ans : en un coup de fil, j’ai compris à qui revenaient les intérêts

Les intérêts d’une garantie locative appartiennent toujours au locataire, jamais au propriétaire, même quand celui-ci a gardé l’argent bien au chaud sur son propre compte pendant deux ans sans rien en dire. C’est la loi, point final. Et si le bailleur n’a pas placé cette somme sur un compte individualisé à votre nom comme il en avait l’obligation, il vous doit en plus des intérêts calculés à un taux souvent bien plus généreux qu’un simple carnet d’épargne.

Ce que la loi impose vraiment pour une garantie de kot

La plupart des étudiants (et de leurs parents, qui signent souvent le chèque) pensent que la garantie locative, c’est juste une somme qu’on avance et qu’on récupère à la fin, un point c’est tout. Mais le Code du logement, dans ses versions régionales, encadre précisément cette pratique. L’article 10 de la loi sur le bail de résidence principale oblige le bailleur à la placer sur un compte individualisé, ouvert au nom du locataire et non du propriétaire. Ce compte est bloqué : personne, ni vous ni votre bailleur, ne peut y toucher sans l’accord écrit de l’autre partie, ou sans décision du juge de paix.

Ce détail change tout question intérêts. Les fonds déposés sur ce compte individualisé et bloqué au nom du locataire ne peuvent excéder un montant équivalent à deux mois de loyer, et les intérêts produits sont capitalisés au profit du locataire. l’argent grossit tout seul pendant la durée du bail, et cette croissance vous revient intégralement, pas un centime pour le propriétaire. Ce dernier conserve simplement un privilège sur ce compte, ce qui veut dire qu’il pourra s’y servir en priorité en cas de loyers impayés ou de dégâts constatés à l’état des lieux de sortie, mais uniquement avec votre feu vert ou celui d’un juge.

Quand le bailleur garde l’argent chez lui, la note grimpe pour lui

Dans la réalité du marché kotique, la pratique du compte individualisé reste minoritaire. Beaucoup de propriétaires de kots, souvent des particuliers gérant deux ou trois logements étudiants en dehors de tout circuit professionnel, préfèrent garder la garantie en liquide ou la verser sur leur compte courant perso. C’est illégal, mais tant que personne ne réclame, l’histoire dort tranquillement, comme visiblement dans votre cas pendant deux ans.

Le hic pour le bailleur qui joue à ce jeu-là, c’est que la loi ne le laisse pas s’en tirer à bon compte. Si la garantie est versée entre les mains du bailleur plutôt que sur un compte individualisé, il devra payer à son locataire un intérêt au taux moyen du marché financier depuis la remise de l’argent. Et si vous devez le rappeler à l’ordre par courrier recommandé, la sanction s’alourdit encore. Si le locataire met le bailleur en demeure de déposer l’argent de la garantie sur un compte, le taux d’intérêt applicable devient le taux légal, actuellement de 6 %. Sur deux ans et pour une garantie de kot tournant autour de 600 à 900 euros (deux mois de loyer), ça représente vite une septantaine d’euros que votre bailleur n’avait visiblement pas prévu de vous restituer spontanément.

C’est exactement ce genre de coup de fil qui remet les pendules à l’heure : un simple appel à la banque du bailleur, ou une question posée directement à votre proprio, suffit parfois à découvrir que l’argent n’a jamais quitté son compte personnel. Dans ce cas, vous n’êtes pas seulement en droit de récupérer votre capital intact à la fin du bail, vous pouvez aussi réclamer les intérêts accumulés depuis le premier jour, avec ce taux légal si une mise en demeure a été nécessaire.

Ce qui change selon la région, et comment réagir concrètement

Les règles ne sont pas identiques partout, la Belgique institutionnelle oblige. En Wallonie et à Bruxelles, il est légal de demander trois mois de garantie sauf pour celles constituées sur un compte bloqué, où le plafond reste de deux mois de loyer, tandis qu’en Flandre le plafond est de trois mois de loyer dans tous les cas. À Bruxelles, la réforme récente du bail a resserré encore la vis pour les kots et logements classiques : depuis la réforme du bail de fin mars 2024, la garantie locative y est fixée à maximum deux mois de loyer hors charges, et ne peut plus être payée en espèces, ce qui oblige un dépôt obligatoire sur un compte en banque. Une manière assez directe de forcer les Propriétaires bruxellois à sortir de la zone grise du cash sous le matelas.

Si vous êtes dans la même situation, c’est-à-dire une garantie qui traîne sur le compte du bailleur sans qu’aucun compte individualisé n’ait jamais été ouvert, la marche à suivre reste simple. Envoyez d’abord un courrier recommandé de mise en demeure exigeant l’ouverture du compte bloqué, en précisant que le taux légal s’appliquera à défaut de réaction. S’il ne le fait pas, envoyez-lui une mise en demeure par recommandé en lui donnant un délai pour mettre la garantie sur un compte bloqué. Si le silence persiste, direction le juge de paix, compétent pour ce type de litige locatif et souvent plus rapide qu’on ne l’imagine pour ce genre de dossier assez tranché juridiquement.

Un détail que peu de kotteurs connaissent : ce compte bloqué ne coûte rien à ouvrir et peut même se faire en ligne depuis quelques années. Il est possible d’ouvrir un compte d’épargne de garantie locative lorsqu’on loue un kot d’étudiant, une résidence services, une chambre dans une maison de retraite ou une place de parking, sans devoir être client de la banque en question. De quoi couper court à toute excuse du style « c’est trop compliqué à mettre en place pour un petit kot ». La prochaine fois qu’un bailleur vous tend un formulaire de bail sans mentionner de compte individualisé, un petit coup de fil à la banque vaut clairement le détour, surtout si des mois, voire des années, viennent de s’écouler en silence.

Sources : droitsquotidiens.be | cbc.be