Votre voisin a planté une clôture du jour au lendemain, ou a simplement décidé que votre passage habituel ne lui convenait plus. Résultat : vous vous retrouvez coupé du monde, ou presque. Ce scénario, plus fréquent qu’on ne le croit dans les campagnes wallonnes ou les lotissements en dents de scie, a un nom juridique précis : l’enclave. Et le Code civil belge n’est pas silencieux sur le sujet.
À retenir
- Votre voisin peut-il vraiment vous interdire l’accès à votre propre terrain sans conséquences juridiques ?
- Existe-t-il une différence entre un sentier praticable d’hier et impraticable d’aujourd’hui ?
- Que se passe-t-il si vous attendez 30 ans avant de réclamer votre droit de passage ?
Un terrain enclavé, c’est quoi exactement ?
Un bien est enclavé lorsqu’il ne possède pas d’issue, ou lorsque la seule issue qu’il possède ne permet pas son exploitation. La définition semble simple, mais la réalité l’est nettement moins. La jurisprudence belge a progressivement élargi la notion d’enclave pour couvrir des situations qui ne sautent pas aux yeux au premier regard.
La Cour de cassation, dès le 30 juin 1981, a affirmé qu’un terrain desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit doit être considéré comme enclavé. un sentier qui laissait autrefois passer un vélo peut très bien constituer aujourd’hui une enclave si votre usage du terrain requiert le passage d’une voiture. Auparavant, le sentier était assez large pour laisser passer des piétons et des vélos, ce qui était largement suffisant pour accéder au bien. Aujourd’hui, s’il doit laisser passer des automobiles, il peut être considéré comme enclavé.
Cet enclavement résulte bien souvent de la division d’une propriété à la suite d’une vente ou d’un partage dans le cadre d’une succession. Un héritage mal ficelé, une vente découpée en lots sans qu’on ait pensé aux accès, et voilà qu’une parcelle se retrouve prisonnière de ses voisines. Belge jusqu’au bout, dirait-on.
Ce que dit l’article 3.135 du Code civil belge
Le Code civil instaure les servitudes de passage en ces termes : « le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
Ce passage n’est donc pas une faveur que votre voisin peut accorder ou refuser selon son humeur du matin. C’est un droit légal, ancré dans la loi. Le droit de passage n’est pas un choix ou une commodité, mais une nécessité. Votre voisin peut certes négocier les modalités, exiger une indemnité, discuter du tracé exact. Mais il ne peut pas simplement dire non.
Ce droit peut également inclure le droit de poser des câbles électriques et des tuyaux à travers la parcelle voisine. L’intérêt étant de pouvoir faire passer des canalisations jusqu’au fonds dominant, cette faculté prend en compte les conditions actuelles de vie et le fait que des canalisations d’eaux, de gaz et d’électricité doivent normalement desservir un bâtiment moderne enclavé. La loi, ici, suit le bon sens.
Comment obtenir ce droit de passage concrètement ?
Si la discussion à l’amiable tourne court, voici comment les choses se déroulent. La servitude de passage pour cause d’enclave doit être demandée au juge de paix. Cette demande doit être précédée d’un appel en conciliation, sous peine d’irrecevabilité. La conciliation d’abord, donc. C’est non seulement une obligation légale, mais souvent la voie la plus rapide pour tout le monde.
Si la conciliation échoue, le juge de paix tranche. Il doit vérifier les conditions d’application et les éléments concrets de la situation afin d’accorder le droit de passage. Pour ce qui est du tracé, la règle est claire : le droit de passage doit être exercé du côté où le trajet est le plus court, sauf s’il existe un autre trajet moins dommageable pour le fonds voisin.
Quant aux coûts, celui qui doit consentir ce droit de passage a droit à une indemnisation à déterminer, soit de commun accord, soit par le juge compétent. Les frais de création et d’entretien du passage seront à charge de celui qui en profite, sauf si les voisins ont décidé entre eux d’une autre clé de répartition.
Une fois l’accord trouvé, mieux vaut le formaliser sérieusement. Cet accord peut être signé sous seing privé ou devant notaire. Cette seconde option est préférable, car elle assure la publication de l’acte authentique à la conservation des hypothèques. Cette formalité rend l’accord sur le droit de passage opposable aux tiers. En clair : si votre voisin revend sa maison demain, le nouveau propriétaire sera tenu par le même droit. Même si votre voisin vend un jour sa propriété, le nouveau propriétaire devra respecter votre droit de passage.
Ce que le voisin ne peut pas faire, et ce qui met fin au droit
Une fois le droit de passage établi, le propriétaire du terrain traversé n’est pas complètement libre de ses mouvements. Le Code civil dispose simplement que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. » Concrètement, il n’a en aucun cas le droit de construire quoi que ce soit qui empêche le déplacement des personnes et des véhicules.
La jurisprudence apporte des précisions intéressantes sur les cas limites. Installer un portail sur le tracé de la servitude ne le rend pas plus difficile à pratiquer, dès lors que le propriétaire du fonds dominant en possède une clé. En revanche, transformer un tracé qui était une ligne droite en tracé courbe, notamment avec des virages serrés, peut rendre l’accès plus compliqué, surtout pour des véhicules imposants comme un camion de livraison ou de pompiers, c’est donc une décision qui ne peut être prise que par accord commun des deux parties.
Ce droit n’est pas forcément éternel, mais il est robuste. Le droit de passage peut être demandé même après un enclavement de plus de trente ans : puisqu’il s’agit d’une servitude légale, il n’y a pas de prescription possible. Par contre, la servitude de passage cesse le jour où le terrain n’est plus enclavé. C’est le cas, notamment, si une nouvelle route desservant le terrain est créée. La cessation du droit peut être convenue à l’amiable entre voisins, ou par le juge en cas de contestation.
Une dernière chose à garder en tête, et elle est loin d’être anodine : le nouveau Code civil belge, entré en vigueur le 1er septembre 2021, a modifié certaines règles relatives à la prescription. Depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du nouveau Code civil, il est désormais possible d’acquérir une servitude de passage par le simple écoulement du temps, pourvu que la servitude soit apparente. Une servitude est apparente lorsqu’elle est perceptible par le propriétaire prudent et raisonnable, soit par des ouvrages permanents et visibles (une barrière par exemple), soit par une activité régulière révélée par des traces sur le fond servant. Le délai nécessaire pour prescrire est de 10 ans si celui qui se prévaut de la servitude de passage est de bonne foi, et de 30 ans en cas de mauvaise foi.
Si votre situation ressemble à ce qui est décrit ici, la première démarche reste la conversation directe avec votre voisin. Pas par naïveté, mais parce que c’est ce que la loi vous demande de tenter en premier. Et parce que les Belges, au fond, préfèrent généralement régler les choses autour d’un souper plutôt qu’au tribunal. Mais si ce souper tourne mal, le juge de paix, lui, est là pour ça.