Sans état des lieux d’entrée signé par les deux parties, un propriétaire belge n’a légalement aucun moyen de prouver qu’un dégât a été causé par son locataire. C’est exactement ce qui s’est joué dans cette histoire : un bailleur qui réclamait 1 400 euros sur la garantie locative pour des traces sur le parquet et une porte abîmée, et qui a fini par tout rendre, jusqu’au dernier centime. La raison tient en une phrase de droit civil que peu de locataires connaissent, mais qui les protège solidement.
- Sans état des lieux d’entrée, le locataire est légalement présumé avoir reçu le logement en bon état
- Le propriétaire doit alors prouver que tout dégât n’existait pas avant l’arrivée du locataire, ce qui est pratiquement impossible
- L’obligation d’établir un état des lieux contradictoire est obligatoire depuis 2018 dans toutes les régions de Belgique
- Une clause dans le bail affirmant que le logement est en bon état ne remplace pas l’état des lieux officiel
Une présomption qui joue à fond en faveur du locataire
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est légalement présumé avoir reçu le bien en bon état, ce qui inverse la charge de la preuve à son désavantage, mais à son désavantage à lui, le propriétaire. Concrètement, s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve quand il le quitte. Le bailleur doit alors démontrer que le dégât n’existait pas avant l’arrivée du locataire.
Une mission quasiment impossible en pratique.
Cette règle ne date pas d’hier. Le code civil l’a rendue obligatoire en septembre 2018, et ce, dans toutes les régions de Belgique. Une clause vague glissée dans le bail ne change rien à l’affaire : cette présomption s’applique même s’il est écrit dans le contrat « l’immeuble est en bon état d’entretien », et cette phrase n’est pas valable. Beaucoup de propriétaires pensent encore s’être couverts en tapant cette formule dans leur modèle de bail téléchargé sur internet. C’est une illusion juridique complète.
Pourquoi le bailleur n’a pas pu retenir un euro
Dans le cas qui nous occupe, le propriétaire n’avait jamais organisé de visite contradictoire au moment de la remise des clés. Aucun document décrivant l’état des murs, du parquet ou des sanitaires n’avait été annexé au bail. Sans ce document, aucune retenue sur la garantie locative ne peut être justifiée de façon fiable, la loi présume alors que le locataire a reçu le bien en bon état, et devra le restituer en bon état même si des défauts existaient déjà avant son entrée. Le locataire, lui, avait simplement conservé une copie de son bail enregistré, preuve suffisante qu’aucun constat n’y était joint.
L’avocat spécialisé en droit du bail consulté par le locataire a été catégorique. Sans état des lieux, retenir de l’argent sur une garantie devient une gageure juridique pour le propriétaire. En pratique, sans état des lieux, retenir quoi que ce soit sur la garantie locative devient quasi impossible si le locataire conteste. Le bailleur aurait dû produire des factures de rénovation datées, des photos horodatées ou des témoignages antérieurs à l’entrée dans les lieux, des preuves qu’il n’avait tout simplement pas.
Il a fini par abandonner ses prétentions.
L’obligation légale que trop de bailleurs négligent encore
Ce genre de situation reste étonnamment fréquent en Belgique, notamment chez les petits propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien sans passer par une agence. Pour être valable juridiquement, l’état des lieux doit être établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire, et il doit être établi lorsque le logement est inoccupé ou lors du premier mois d’occupation. Le document doit ensuite être annexé au bail et enregistré, une formalité gratuite via la plateforme MyRent du SPF Finances pour les baux de résidence principale. Beaucoup de propriétaires zappent cette étape par manque de temps, ou par excès de confiance envers un nouveau locataire qui semble sérieux.
Une erreur qui peut coûter cher, comme dans ce cas précis.
Les règles varient légèrement selon la région où se situe le logement, mais l’obligation de base reste identique partout. En région wallonne, l’enregistrement de l’état des lieux d’entrée est obligatoire et il doit être joint au bail et enregistré au plus tard un mois après l’arrivée du locataire. À Bruxelles, la contrainte est même un cran plus stricte : l’état des lieux de sortie y est aussi obligatoire, contrairement à la Wallonie où il reste seulement vivement conseillé. Un propriétaire bruxellois qui néglige cette double formalité s’expose donc doublement à un litige perdu d’avance en cas de contestation.
Ce qu’il faut faire, côté locataire comme côté propriétaire
Pour un locataire qui emménage sans état des lieux, le réflexe à adopter est simple : documenter soi-même, dès le premier jour. Quelques photos horodatées de chaque pièce, envoyées par mail au propriétaire pour créer une trace écrite, suffisent souvent à sécuriser la situation sans frais d’expert. En cas de désaccord persistant sur une retenue de garantie, la première étape reste toujours la tentative d’accord amiable, preuves à l’appui, avant d’envisager une saisine du juge de paix.
Le document protège en réalité les deux parties, et pas seulement le locataire malchanceux qui n’a rien signé à l’entrée. Côté locataire, l’absence d’état des lieux n’est pas non plus une bonne affaire : sans constat, impossible de prouver que la chaudière était déjà vétuste ou que le parquet était déjà griffé, le document protège les deux parties, c’est tout son intérêt. Un propriétaire prudent gagnerait donc à systématiser cette démarche avant chaque nouvelle location, plutôt que de compter sur une clause type reprise d’un vieux modèle trouvé en ligne. Cela lui évitera, comme dans cette histoire, de réclamer 1 400 euros qu’il n’aura jamais le droit de toucher.
Sources : bruxelles-j.be | logement.wallonie.be | test-achats.be