Votre voisin a posé un cadenas sur le portail d’accès commun. Ou il refuse que vous passiez sur son terrain pour ravaler votre façade. Ou encore, son terrain enclavé n’a plus d’issue vers la route depuis qu’il a revendu la parcelle intermédiaire. Ces situations, aussi courantes qu’épineuses, ont désormais un cadre juridique nettement plus lisible en Belgique. Depuis le 1er septembre 2021, le Livre 3 du Code civil est entré en vigueur, encadrant le droit de propriété, la servitude, la prescription acquisitive et les relations de voisinage. Un texte qui dépoussiérait des règles héritées du début du XIXe siècle, et dont les effets concrets se font encore sentir aujourd’hui dans les prétoires des juges de paix du pays.
À retenir
- Un terrain enclavé peut désormais justifier légalement un droit de passage, mais pas si vous l’avez volontairement bloqué vous-même
- Vos rénovations de façade peuvent imposer l’accès à la propriété voisine, sans accord préalable obligatoire
- Les troubles de voisinage excessifs relèvent désormais d’une responsabilité sans faute, même sans intention malveillante
Quand le terrain de votre voisin vous bloque : la servitude de passage pour enclave
Premier scénario classique, celui du fond enclavé. Le Code civil instaure la servitude de passage en ces termes : le propriétaire dont le fonds est enclavé, parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
La nouveauté du Livre 3 par rapport à l’ancien régime ? L’article 3.135 du Code civil précise désormais que le propriétaire peut exiger un passage sur, au-dessus ou en dessous du fonds du voisin pour l’utilisation normale de son fonds d’après sa destination actuelle ou future. Cette mention de la « destination future » est un vrai changement : un terrain actuellement vierge mais destiné à accueillir un logement peut déjà justifier l’obtention d’un droit de passage. La jurisprudence a confirmé que la destination actuelle mais aussi la destination future doivent être prises en compte avant d’accorder la servitude.
Attention toutefois à une règle qui coince plus d’un propriétaire mal avisé. Celui qui s’est auto-enclavé ne peut pas, par la suite, réclamer un droit de passage sur le fonds de son voisin. Il en sera de même de celui qui aura volontairement rendu difficile l’accès à la voirie. si vous avez vendu votre accès vous-même, le Code ne vous offre pas de filet de sécurité. Le Code prévoit que l’assiette de la servitude doit être la moins dommageable pour le voisin. Le chemin ne doit pas forcément correspondre au trajet le plus court vers la voie publique. Pour introduire cette demande, une étape préalable est incontournable : la servitude de passage pour cause d’enclave doit être demandée au juge de paix. Cette demande doit être précédée d’un appel en conciliation, sous peine d’irrecevabilité.
Le droit d’échelle : quand vos travaux passent (forcément) chez le voisin
Autre situation du quotidien, particulièrement fréquente dans les villes belges aux maisons mitoyennes serrées comme des sardines : vous devez rénover votre façade ou poser un échafaudage, mais la configuration des lieux impose de passer par la propriété voisine. Avant le Livre 3, la situation était juridiquement floue. Ce n’est plus le cas.
La servitude de tour d’échelle est désormais inscrite dans la loi à l’article 3.67 §2 : le propriétaire d’un immeuble doit, après notification préalable, tolérer que son voisin ait accès à son bien immeuble si cela est nécessaire pour l’exécution de travaux de construction ou de réparation ou pour réparer ou entretenir la clôture non mitoyenne, sauf si le propriétaire fait valoir des motifs légitimes pour refuser cet accès.
Ce tour d’échelle ne fait plus de doute puisqu’il est consacré dans le Livre 3 du Code civil. Le texte ne se limite plus à la haie vive ou au mur non mitoyen, mais vise de façon générale la clôture non mitoyenne. De plus, le droit d’échelle existe pour réparer ou entretenir ce mur. De plus, pour l’exécution de travaux de construction. Concrètement : vous pourrez par exemple demander à votre voisin d’installer un échafaudage ou une grue sur sa propriété pour construire votre immeuble.
Mais « tolérer » ne veut pas dire « subir sans contrepartie ». Si ce droit est autorisé, il doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le voisin. Le propriétaire a droit à une compensation s’il a subi un dommage. Et votre voisin garde le droit de refuser, à condition d’avoir des motifs légitimes. Il faut prévenir préalablement le voisin, mais il n’est pas légalement nécessaire d’obtenir son autorisation. La notification suffit sur le plan légal, même si, dans la pratique, un accord écrit reste la voie la plus sage pour éviter que le chantier ne tourne au litige.
Terrains non clôturés : la tolérance encadrée
Moins connue, mais bien réelle : l’article 3.67, §3 du Code civil octroie à quiconque la possibilité de se rendre temporairement sur un terrain non bâti, non cultivé et non clôturé (conditions cumulatives). L’objectif de la disposition est de permettre à chacun de s’y balader, d’y jouer ou d’y flâner durant quelques heures.
Cette tolérance n’est pas absolue. Elle n’existe pas dans deux situations : si elle engendre un dommage ou nuit au propriétaire de la parcelle, ou si le propriétaire du terrain a fait savoir de manière claire que l’accès à son fonds est interdit sans son autorisation. Une simple pancarte suffit donc à fermer la porte. Cette tolérance n’offerte à quiconque ne limite pas le droit de propriété, car le propriétaire peut reprendre le contrôle dès qu’il le souhaite.
Le législateur a également pensé aux petits accidents du quotidien. Le dépoussiérage du droit des biens apporte des solutions à une situation fréquente : votre chien s’échappe sur le terrain de votre voisin, ou votre enfant y envoie son ballon. Le voisin a l’obligation de vous restituer le bien qui se trouve chez lui ou doit vous permettre de venir le rechercher. Voilà qui évite bien des querelles de clôture.
Les troubles anormaux de voisinage : la loi rattrape enfin la jurisprudence
Le Livre 3 a codifié ce que les juges appliquaient déjà depuis des décennies par voie prétorienne. Longtemps consacrée par la jurisprudence sur pied de l’article 544 de l’ancien Code civil, la théorie des troubles anormaux de voisinage figure désormais à l’article 3.101 du nouveau Code civil, qui énonce que les propriétaires voisins ont chacun droit à l’usage et à la jouissance de leur bien immeuble. Dans l’exercice de l’usage et de la jouissance, chacun d’eux respecte l’équilibre établi en ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage.
Le juge apprécie le caractère excessif du trouble en tenant compte de plusieurs critères : le moment, la fréquence et l’intensité du trouble, la préoccupation ou la destination publique du bien immeuble d’où le trouble causé provient. Et cette responsabilité est objective : les troubles de voisinage sont une forme de responsabilité sans faute, ce qui signifie qu’il ne doit pas être question de faute. Même sans comportement fautif, il peut être question de troubles de voisinage excessifs.
Autre innovation : une action préventive est insérée en matière de troubles anormaux de voisinage. Les articles 3.101 et 3.102 du Code civil prévoient qu’un voisin peut saisir préventivement un juge en cas de risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé et de pollution qui seraient causés par le voisin. Auparavant, la doctrine et la jurisprudence étaient hésitantes quant à la pertinence de cette action préventive, qui est à présent expressément prévue par la loi, mais soumise à de strictes conditions. Le mur de votre voisin qui menace de s’effondrer sur votre jardin ? Vous n’avez plus à attendre les décombres pour agir. Les troubles anormaux de voisinage relèvent désormais, quel que soit le montant de la demande, de la compétence du juge de paix, conformément à l’article 591, 2ter du Code judiciaire.
Ce que change le Livre 3, c’est ce glissement d’une propriété conçue comme droit absolu vers une propriété pensée dans sa relation avec les autres. Le caractère absolu de ce droit, qui était érigé en principe par les dispositions abrogées de l’ancien Code civil, disparaît au profit d’une définition plus fonctionnelle. La Belgique, pays où les conflits de voisinage arrivent régulièrement devant les tribunaux, s’est dotée d’un arsenal plus cohérent, même si la vraie question reste toujours celle-ci : vaut-il mieux connaître ses droits ou connaître son voisin ?