Non, vous n’êtes pas condamné à subir en silence la terrasse du voisin qui surplombe votre jardin depuis trois ans. L’article 3.133 du Code civil, entré en vigueur avec la réforme du droit des biens le 1er septembre 2021, permet bel et bien d’exiger la suppression pure et simple d’un ouvrage qui crée une vue illégale sur votre propriété, et pas seulement son aménagement cosmétique. Beaucoup de propriétaires belges pensent que rien ne peut être fait une fois la construction achevée. C’est une idée reçue qui coûte cher en intimité perdue.
À retenir
- Une simple distance de 1,90 mètre transforme une terrasse légale en ouvrage illégal
- Quatre portes de sortie peuvent sauver la terrasse du voisin avant d’aller au tribunal
- La démolition pure et simple n’est pas la seule option : d’autres négociations restent possibles
La règle des 1,90 mètre, et pourquoi elle change tout
Le nouveau Code civil a simplifié un système qui, avant la réforme, distinguait vues droites, vues obliques et jours avec des règles de hauteur différentes selon l’étage. Cette complexité a disparu au profit d’un principe unique, fixé à l’article 3.132. Le propriétaire d’une construction peut y réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’ils soient placés à une distance droite d’au moins dix-neuf décimètres de la limite des parcelles. Concrètement, 1,90 mètre, mesuré perpendiculairement depuis le bord le plus proche de l’ouvrage jusqu’à la ligne séparative des deux terrains.
Ce qui distingue vraiment la Belgique de la France sur ce point, c’est la disparition de la notion de vue oblique. Ce libellé ressemble à celui applicable aux servitudes de vues que nous connaissions jusqu’ici à la différence notable qu’il n’est plus fait référence aux vues obliques, si bien qu’une vue oblique pourrait désormais être réalisée le long de la limite séparative des fonds voisins. une fenêtre installée dans un mur perpendiculaire à la mitoyenneté peut légalement se retrouver collée à la limite de propriété, tant que la perpendiculaire tracée depuis cette fenêtre ne rencontre jamais le terrain voisin. Une subtilité géométrique qui a fait grincer des dents pas mal d’architectes et de juristes depuis 2021.
La règle vaut pour bien plus que les fenêtres. Les règles de distance ne visent pas uniquement les fenêtres, elles s’appliquent aussi à tout ouvrage permettant de voir chez le voisin comme les balcons, terrasses, passerelles ou plates-formes, dès qu’un ouvrage offre une vue sur le fonds voisin. Une terrasse surélevée, un simple remblai de terre pour égaliser un jardin, un escalier extérieur : tout ce qui permet de porter le regard chez le voisin tombe sous le coup de cette distance légale.
Ce que l’article 3.133 permet vraiment d’exiger
C’est là que les choses deviennent intéressantes pour le voisin lésé. L’article 3.133 ne se contente pas de fixer une sanction symbolique : un propriétaire ne peut placer de fenêtres, d’ouvertures de mur, de balcons, de terrasses ou d’ouvrages semblables dans ou sur un mur mitoyen, et le voisin peut exiger l’enlèvement des ouvrages qui ont été érigés en violation de cette distance. Enlèvement, pas modification. Pas de voile brise-vue à installer à l’amiable, pas de compromis à négocier autour d’un café : la loi ouvre la voie à la démolition de l’ouvrage litigieux, terrasse comprise.
Cette sévérité s’explique par la philosophie même du texte. Le législateur n’a pas cherché à protéger un droit de regarder chez le voisin, mais plutôt à garantir un droit de ne pas être vu. C’est toute la logique des servitudes légales de distance : elles empêchent d’aménager son fonds de manière à porter systématiquement son regard sur le terrain d’autrui, même si le panorama offert est superbe. La jurisprudence belge, comme la française d’ailleurs, a toujours étendu cette protection aux terrasses, considérant qu’une terrasse d’agrément produit exactement le même effet indiscret qu’une fenêtre grand angle.
Les quatre portes de sortie qui peuvent sauver la terrasse du voisin
Avant de dégainer la citation au juge de paix, il faut vérifier que le voisin ne bénéficie pas de l’une des quatre exceptions prévues par la loi elle-même. Le voisin peut exiger l’enlèvement des ouvrages qui ont été érigés en violation de cette distance, sauf s’il existe un accord sur ce point entre les voisins, si au moment de la réalisation des travaux sa parcelle appartenait au domaine public ou était un bien indivis accessoire, si les ouvrages ne peuvent engendrer le moindre risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage, ou si la fenêtre, l’ouverture de mur, la terrasse, le balcon ou les ouvrages semblables se trouvent depuis au moins trente ans à l’endroit concerné.
La troisième exception mérite un arrêt sur image : elle vise notamment le cas où la vue ne porte pas plus loin que dix-neuf décimètres à partir de ces ouvrages, par exemple une terrasse qui donne sur un mur borgne ou une haie totalement opaque. Pas de vue réelle, pas de préjudice, pas de démolition possible même si la distance technique n’est pas respectée à la lettre.
La quatrième, la prescription trentenaire, est souvent celle qui refroidit les ardeurs. Si la terrasse existe depuis plus de trente ans sans contestation, elle devient intouchable, quelle que soit son irrégularité d’origine. Un point d’attention pour tout acheteur de maison en Belgique : vérifier l’ancienneté réelle des aménagements du voisin avant de signer chez le notaire évite bien des mauvaises surprises.
Agir sans se ruiner en frais d’avocat
Le juge de paix reste la voie naturelle pour ce type de litige, et c’est heureusement une juridiction pensée pour rester accessible sans forcément passer par un avocat. Avant d’en arriver là, une tentative de conciliation devant ce même juge de paix permet souvent de trouver un terrain d’entente, parfois même en réaménageant la vue plutôt qu’en démolissant tout. Mais attention à ne pas non plus abuser de son droit : le juge de paix pourrait débouter une demande s’il estime que le voisin abuse de son droit en sollicitant la démolition d’une vue, par exemple si aucune curiosité malsaine ni aucune atteinte à la vie privée ne sont engendrées par cette vue.
Un détail change tout selon la date de construction : cette réglementation ne vaut que pour les constructions octroyant une vue érigée après le 1er septembre 2021, tandis que pour les constructions antérieures, l’ancien Code civil continue de s’appliquer et prévoit des règles plus ardues, avec notamment la distinction vues droites et obliques et ses distances de 60 centimètres. Avant de foncer chez le juge de paix, mieux vaut donc établir précisément quand la terrasse du voisin a été construite : la réponse à cette seule question peut déjà orienter tout le dossier.
Sources : lexifer.be | centrius.be