Le voisin qui a percé une fenêtre à moins de 1,90 mètre de votre limite de parcelle depuis septembre 2021 n’a normalement pas besoin de votre accord pour la maintenir, mais vous, vous pouvez légalement exiger sa suppression pure et simple. Pas besoin de planter une haie de thuyas de trois mètres ou d’installer un brise-vue en plastique tressé qui jaunit au bout de deux étés : le Code civil vous donne, depuis cette date précise, un outil juridique direct pour faire disparaître l’ouverture elle-même. Pourtant, dans les faits, on continue majoritairement à masquer soi-même la vue plutôt que d’invoquer ce droit. Un comble belge.
À retenir
- Depuis 2021, une seule distance compte : 1,90 mètre entre la fenêtre et la limite de propriété
- Vous pouvez demander la suppression pure et simple, pas juste installer un brise-vue
- Quatre exceptions majeures rendent ce droit inutilisable dans certains cas, notamment la prescription trentenaire
Ce que change vraiment l’article 3.132
La réforme du droit des biens, entrée en vigueur le 1er septembre 2021, a mis fin à un vocabulaire juridique that datait de Napoléon. Le nouveau Code civil simplifie drastiquement les principes en supprimant les notions complexes de jours et vues, droites ou obliques. Fini les distinctions entre « vue droite » et « vue oblique » qui nécessitaient parfois un géomètre pour trancher un litige entre deux voisins fâchés.
Désormais, une seule règle s’applique à tout ce qui permet de regarder chez le voisin. Le propriétaire d’une construction peut réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’il soit placé à 19 décimètres de la limite des parcelles. 1,90 mètre minimum entre l’ouverture et la limite de propriété, calculée en ligne droite. Le Code précise que cette distance est mesurée par une ligne tracée perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre jusqu’à la limite des parcelles.
Et pour les murs mitoyens, la règle est encore plus stricte : un propriétaire ne peut placer de fenêtres, d’ouvertures de mur, de balcons, de terrasses ou d’ouvrages semblables dans ou sur un mur mitoyen, sauf accord explicite. Le législateur a visiblement estimé qu’un mur commun méritait un respect commun.
Le pouvoir de suppression, et ses quatre exceptions
Voici le cœur du sujet : quand ces distances ne sont pas respectées, ce n’est pas à la victime de se débrouiller avec des rideaux occultants. Hormis quelques exceptions et sous réserve de la théorie de l’abus de droit, le voisin lésé par un ouvrage méconnaissant la distance légale peut en solliciter la suppression. Concrètement, on peut saisir le juge de paix et demander la démolition ou la fermeture de l’ouverture litigieuse.
Mais le texte prévoit quatre situations où cette demande tombe à l’eau. Le voisin peut exiger l’enlèvement des ouvrages érigés en violation de cette distance, sauf s’il existe un accord entre voisins, si la parcelle appartenait au domaine public ou était un bien indivis, si les ouvrages ne peuvent engendrer le moindre risque pour la vie privée, ou si la fenêtre se trouve depuis au moins trente ans à l’endroit concerné. C’est cette dernière exception, la prescription trentenaire, qui piège le plus de monde : une fenêtre installée illégalement, mais jamais contestée pendant trois décennies, devient quasiment intouchable.
Il faut aussi garder en tête que cette nouvelle règle ne s’applique pas à tout. Cette réglementation ne vaut que pour les constructions octroyant une vue érigée après le 1er septembre 2021 ; pour les constructions antérieures, l’ancien Code civil continue de s’appliquer et prévoit des règles plus ardues. Traduction : si la fenêtre indiscrète de votre voisin date d’avant la réforme, vous êtes toujours soumis aux vieux articles 675 à 680bis, nettement plus tordus à manier.
Pourquoi on continue à planter des haies plutôt qu’à aller au tribunal
Sur le papier, l’arme juridique existe et elle est solide. Dans la pratique, les Belges préfèrent visiblement investir dans une brande de jardin ou un voile d’ombrage plutôt que dans une procédure devant le juge de paix. La raison est simple : contester une construction devant un tribunal demande du temps, un peu d’argent et surtout l’envie d’entretenir une relation exécrable avec la personne qui habite à trois mètres de chez soi pendant les prochaines années. Planter un laurier, ça se fait un samedi matin, sans huissier ni audience.
Il y a aussi une question de preuve qui complique la vie du plaignant. Pour obtenir la suppression, il faut démontrer que la distance de 1,90 mètre n’est pas respectée, que l’ouvrage a moins de trente ans, et qu’aucun accord tacite ou écrit n’existe entre les parties. Sur un terrain urbain typiquement belge, avec des parcelles étroites et des maisons mitoyennes construites il y a plus d’un siècle, retracer l’historique exact d’une fenêtre peut vite tourner au casse-tête d’archives notariales.
Enfin, la théorie de l’abus de droit plane toujours au-dessus de ce genre de demande. Le juge de paix pourrait débouter le plaignant de sa demande s’il estime qu’il abuse de son droit en sollicitant la démolition d’une vue, par exemple si aucune curiosité malsaine ni aucune atteinte à la vie privée ne sont engendrées par cette vue. si la fenêtre en question donne sur un mur aveugle ou un local technique, demander sa fermeture pourrait passer pour de la chicanerie pure, et le juge pourrait ne pas apprécier.
Reste un détail que peu de gens connaissent : la loi a volontairement retiré la notion de « jour de souffrance », cette petite ouverture qui ne laissait passer que la lumière sans permettre de voir chez le voisin. Le nouveau régime n’évoque plus ces notions mais parle « d’ouvertures de mur », c’est-à-dire des fenêtres, balcons, terrasses et ouvrages semblables. Concrètement, même un simple vasistas dépoli peut désormais tomber sous le coup de la même règle des 1,90 mètre s’il s’avère qu’on peut, en tordant un peu le cou, apercevoir la piscine gonflable du voisin. Un détail qui vaut la peine d’être vérifié avant de commander ses châssis chez l’entrepreneur du coin.
Sources : centrius.be | stibbe.com